《丙建》 在私有土地與公有土地上購了一間房子
我想買一間房子 ,私有土地16坪(丙建40%建蔽率 容積120%) ,公有土地38坪(未承租 目前已確定無法承租) ,上面蓋了一間房子, 建坪60多坪 ,基地面積同時佔用私有超過10坪 ,公有土地超過20坪 .
如果買了, 想讓私有地部分合法, 補請建照與使照 ,公有地部分就佔用 ,這樣房子是不是要拆掉部份 ?這樣結購穩嗎?另公有地部分的建築是否會被拆掉呢?? 請大家幫忙
呃…，難度的確是蠻高的。
先就建築法裡頭，申請建造執照相關規定部分來看：補請建照與使照實務上很常見，只要既有房屋符合土地規定之容積建蔽，延請建築師即可辦理。
問題是，你的房屋跨越公、私有土地，因此，如果該房屋當初沒有申請建照與使照，那就是典型的違建，而公有土地上之部分即為佔用。由於申請建照需要所使用土地之所有權人出具「土地使用權同意書」，因此公有土地部分之房屋是不可能合法化的。
那問題就是，可否僅就私有土地部分之「半棟」房屋，申請建照使照呢？恐怕是不行的。這要就「建築技術規則」中之相關規定來實質檢討了。目前，申請建造執照，房屋與鄰地相鄰部份，如果距離地界少於1.5公尺 ，則建築物需要在該側設置防火隔間牆。如果與鄰屋相連者，須完全區劃開，並與鄰房簽訂「共同壁協議書」。一旦與鄰房相通者，就必須合併土地與房屋共同檢討。
那是不是完全就無解了呢？不見得。有一種可行的方式，就是沿著公、私地的邊界，在房子室內築起一道防火隔間牆（材料不拘，只要符合防火規定即可。可詢問建築師），把地界兩邊的房屋完全隔離。再來檢討私有地部分之房屋，是否符合「建築技術規則」所規定的所有相關事項，例如樓梯數量、開口…等（這部份可請建築師研究）。如果不符，可酌予修改至符合為止。
再來，用「新建建照」補照之方式去申請。也就是說，不理會公有地部分之建築而就私有地部分之建築單獨申請。可以跟建管單位解釋，說「隔壁」是「他戶」的概念。當然，可能會被要求兩「戶」需各自有單獨之出入口。你們就照做就對了。
申請到建照跟使照之後，當然，室內那個隔間牆要如何處理就看你們自己決定了。
不過，提醒你們，這塊地有另一個麻煩，就是它是屬於「丙種建築用地」。
丙種建築用地乃屬非都市計劃區，根據區域計畫法施行細則第十五條規定：「直轄市或縣(市)政府依本法第十五條規定編定各種使用地時，應按非都市土地使用分區圖所示範圍，就土地能供使用之性質，參酌地方實際需要，依下列規定編定並繪入地籍圖：…三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區內建築使用者。…」
所謂「供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區內建築使用者。」代表它的區位是環境敏感地區，大部分是位於所謂的山坡地。因此，需要符合山坡地開發的相關規定，須另外申請水土保持等。至於能不能申請下來，須就現場狀況判斷，這裡無法回答。建議可以找建築師及水保技師去現場會勘，他們會跟你說可行性的。
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呃…，難度的確是蠻高的。
先就建築法裡頭，申請建造執照相關規定部分來看：補請建照與使照實務上很常見，只要既有房屋符合土地規定之容積建蔽，延請建築師即可辦理。
問題是，你的房屋跨越公、私有土地，因此，如果該房屋當初沒有申請建照與使照，那就是典型的違建，而公有土地上之部分即為佔用。由於申請建照需要所使用土地之所有權人出具「土地使用權同意書」，因此公有土地部分之房屋是不可能合法化的。
那問題就是，可否僅就私有土地部分之「半棟」房屋，申請建照使照呢？恐怕是不行的。這要就「建築技術規則」中之相關規定來實質檢討了。目前，申請建造執照，房屋與鄰地相鄰部份，如果距離地界少於1.5公尺 ，則建築物需要在該側設置防火隔間牆。如果與鄰屋相連者，須完全區劃開，並與鄰房簽訂「共同壁協議書」。一旦與鄰房相通者，就必須合併土地與房屋共同檢討。
那是不是完全就無解了呢？不見得。有一種可行的方式，就是沿著公、私地的邊界，在房子室內築起一道防火隔間牆（材料不拘，只要符合防火規定即可。可詢問建築師），把地界兩邊的房屋完全隔離。再來檢討私有地部分之房屋，是否符合「建築技術規則」所規定的所有相關事項，例如樓梯數量、開口…等（這部份可請建築師研究）。如果不符，可酌予修改至符合為止。
再來，用「新建建照」補照之方式去申請。也就是說，不理會公有地部分之建築而就私有地部分之建築單獨申請。可以跟建管單位解釋，說「隔壁」是「他戶」的概念。當然，可能會被要求兩「戶」需各自有單獨之出入口。你們就照做就對了。
申請到建照跟使照之後，當然，室內那個隔間牆要如何處理就看你們自己決定了。
不過，提醒你們，這塊地有另一個麻煩，就是它是屬於「丙種建築用地」。
丙種建築用地乃屬非都市計劃區，根據區域計畫法施行細則第十五條規定：「直轄市或縣(市)政府依本法第十五條規定編定各種使用地時，應按非都市土地使用分區圖所示範圍，就土地能供使用之性質，參酌地方實際需要，依下列規定編定並繪入地籍圖：…三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區內建築使用者。…」
所謂「供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區內建築使用者。」代表它的區位是環境敏感地區，大部分是位於所謂的山坡地。因此，需要符合山坡地開發的相關規定，須另外申請水土保持等。至於能不能申請下來，須就現場狀況判斷，這裡無法回答。建議可以找建築師及水保技師去現場會勘，他們會跟你說可行性的。
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