丙建建地

《 丙建建蔽率 》 土地的種類，區分，類別，如何使用??
我想請問一些關於土地的問題，請知道的專家可以麻煩教我一下嗎?? 小弟我是一位剛從事房屋仲介的人，對於土地真的很多都有聽沒有懂= =

1.何謂都計內??何謂都計外??

2.土地的區分有哪些??

3.為什麼土地有些都有分住幾?但有些都沒有分，直接都是住宅建地?

4.農地有區分哪些嗎?

5.我要如何知道土地可以怎麼使用??

6.住一?住二?住三?住四?住五?住六? 甲建?乙建?丙建?丁建?

7.工業用地也有分嗎??

8.如果剛接一塊地，我要如何區分它是什麼地?可以做什麼?可以蓋什麼?可以蓋多少?

抱歉，真的是很不懂，所以有知道的大大麻煩可以告訴我一下，拜託拜託'

1.何謂都計內??何謂都計外??
依區域計畫法將土地使用管制分為都市土地與非都市土地,而都市土地指已發布實施都市計畫的土地,即都市計畫範圍內實施都市計畫主,細部計畫管制之土地,都市計畫範圍外土地為非都市土地受區域計畫, 非都市土地使用管制規劃管制 .

2.土地的區分有哪些??
同樣土地的使用區分依其屬都市土地或非都市土地而有差異,都市計畫內主要使用分區為商業區,住宅區,工業區,行政區,文教區,倉庫區,風景區,農業區,保護區公共設施用地(市場,機關用地,停車場,公園,廣場,綠地,加油站等事業用地等),
而非都市土地主要依非都市土地使用管制分類而區分為十種分區(特定農業區,一般農業區,工業區,鄉村區,森林區,山坡地保育區,風景區,國家公園區,河川區,其他使用分區或特定專用區等)十八種用地編定(包括甲種,乙種,丙種,丁種(工業),農牧,林業,養殖,鹽業,礦業,窯業,交通,水利,遊憩,古蹟保存,生態保護,國土保安,墳墓,特定目的事業用地等)

3.為什麼土地有些都有分住幾?但有些都沒有分，直接都是住宅建地?
住宅用地依都市計畫細部計畫將其使用項目及使用強度依其基地所在條件予以細分,如台北市細分為住一,住二,住三,住3-1,住3-2,住四,住4-1,住4-2等,新北市新店區細分為住一,住二,住三,住四,所以要知道該都市土地是否有細分應依該都市計畫細部計畫查其土地使用分區管制規定, 確認其使用強度及容積率與建蔽率, 與其他建築規定與限制 .

4.農地有區分哪些嗎?
農地一般都市計畫範圍內為農業區, 土地受農業區使用管制規定其可供使用項目,如為非都市土地, 需依非都市土地使用管制規則, 先確認其屬何種使用分區, 再確認其農牧用地可供何種使用限制 .

5.我要如何知道土地可以怎麼使用??
先申請土地地籍謄本確認其是屬都計內或都計外,都計內可上各縣市政府都市計畫單位查詢, 其都市計畫, 主細部計畫, 及土地使用分區管制規定,都計外可依謄本上所登使用分區, 及用地別, 依非都市土地使用管制規則查詢其使用規定 .

6.住一?住二?住三?住四?住五?住六? 甲建?乙建?丙建?丁建?
住一至住六一般指都市計畫範圍內土地住宅使用, 依其基地條件可予細分其使用強度及使用限制與建築規定,如台北市住一容積60%,建蔽30%,住二容積35%,建蔽120%,住一及住二多為低密度及山坡地等低強度開發地區,而住三容積225%,建蔽45%,指一般住宅使用而住四容積300%,建蔽50%指基地鄰接主要幹道,商業區或公園等兩側 .
而甲建,乙建,丙建一般指的是非都市土地在不同使用分區, 編定時其可供容許之使用強度, 與使用項目不同之限制,甲,乙建容積240%,建蔽60%,丙建一般指山坡地保育區內建築用地, 容積120%,建蔽40%,,而丁種建築用地一般指工業使用,容積300%,建蔽70%

7.工業用地也有分嗎??
都市計畫工業用地, 依其工業屬性及其使用類別, 台灣省又分為甲種工業用地與乙種工業用地, 或台北市工二(容積200%,建蔽45%),工三(容積300%,建蔽55%),其供工業使用項目及使用強度自然不同 .

8.如果剛接一塊地，我要如何區分它是什麼地?可以做什麼?可以蓋什麼?可以蓋多少?
先申請謄本及地籍圖(地政單位)與土地使用編定或使用分區證明(各縣市政府或鄉鎮公所建設或都市計畫單位),確認其使用編定或使用分區,再查詢其所在都市計畫, 土地使用管制或非都市土地使用管制,確認其使用強度, 包括容積率與建蔽率, 及相關建築規定(如前,後院等院落規定,高度限制,最小基地限制,開挖率,是否有獎勵規定等)及允許使用項目 .
容積率即為可蓋容積樓地板面積,而建蔽率即的是地面可蓋最大建築面積
如台北住三(容積225%,建蔽45%)即,100坪土地可蓋地上225坪容積樓地板, 再加計梯間 梯廳 機房 陽台及屋突等公共設施後, 一般地上可蓋225X1.5=337.5坪樓地板面積,如以最大建築面積設計, 每一層可蓋100X45%/0.9(陽台10%不計建蔽率)=50坪,以337.5坪/50坪約為可蓋7層樓,
而所謂容積率的觀念就是總容積不變,建築面積蓋越少, 樓層就愈高; 同樣的如果蓋9樓建蔽率就只有337.5坪/9X0.9=33.75%<45%,空地變大

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