丙建建地

《 丙建建蔽率 》 有關土地買賣的問題?
我現在有一個屋子含土地(台中縣)要賣，想去宜蘭買一片_農地_或_林地_或_山坡地_

1.我要買一片土地在上面蓋房子..上面那三種地有哪些可以蓋的? 有沒有什麼限制?水電都申請的到嗎? 如果太偏僻水電牽不到那怎麼辦?

2.如果我想蓋{釣魚池}上面三種地哪些可以蓋?

3.﹝買和賣﹞屋子需要辦的手續有哪些?(幫我依重要性排好)

4.請代書有沒有被騙的可能?(例如:他給我們亂寫........等) 可不可以給我一些案例和處理辦法?

5.﹝買和賣﹞土地會被騙通常是再哪一個階段出差錯才會被騙? (也請給我案例)→拜託多一點，還有，被騙的一些處理辦法? ...

1.我要買一片土地在上面蓋房子..上面那三種地有哪些可以蓋的? 有沒有什麼限制?水電都申請的到嗎?
A:農地_或_林地_或_山坡地_均可蓋房子 但以農地最容易處理 林地_或_山坡地要申請蓋房子會麻煩很多 且林地_或_山坡地的建照 ( 丙建 )幾乎已經不發了( 宜蘭 )農地蓋農舍 以農發條例為參考基準如下 :
「自用農舍建築執照」之申請
一、 所需條件：
（一）執造人需實際從事農業生產並為建築基地（耕地）所有權人且無自用農舍。
（二）“每一共同生活戶“僅可申請一棟農舍為原則。
　　（三）“建蔽率“百分之十【即可蓋房屋建築面積為基地面積之百分之十】。
　　（四）“高度“最高為三層樓，並不可超過１０．５０公尺。
　　（五）“總樓地板面積“最大為４９５．００平方公尺【即各層樓地板面積總和不可超過４９５．００平方公尺（１５０坪）】。
　　（六）“建築面積“
（１）非都市土地部份最大為３３０．００平方公尺（１００坪）
【（即最大投影面積不可超過３３０．００平方公尺(１００坪)）。
（２）都市土地之農業區部份最大為１６５．００平方公尺(５０坪)
【即最大投影面積不可超過１６５．００平方公尺(５０坪）】。
※ 土地若座落於山坡地保育區及法定山坡地內者需先向台北縣政府農業局申請水土保持計畫核准後才可申請建造執照。
二、 應附證件：
（一）申請書二份。
　　（二）起造人實際從事農業生產證明
A.從事農耕以外無其它主要工作之切結書（附件一）
B.所有農業生產之農地現況照片。
　　（三）無自用農舍證明。
　　（四）建築基地座落之地籍圖謄本（正本）一份。（地政事務所申請）
　　（五）所有之土地登記簿謄本（正本）一份。（地政事務所申請）
　　（六）土地使用同意書（非共有土地者免）一份。
（七）施工圖二份（含建築基地平面配置圖S=1/100，各層平面圖S=1/100，各向立面
圖S=1/100，剖面圖，建築基地籍套繪圖並標示建築物之座落位置S=1/1200以
上，都市計畫內者並需套繪都市計畫圖）。

起造農舍之資格限制如下 :
一 年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
二 申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣 (市) 內， 且
其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不 在
此限。
三 申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集
村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。
四 申請人無自用農舍者。
五 申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並 屬未經申請興建農舍之農業用地。

2.如果我想蓋{釣魚池}上面三種地哪些可以蓋?
A:基本上均可 但宜蘭法規甚嚴 不易申請 <<<合法的

3.﹝買和賣﹞屋子需要辦的手續有哪些?(幫我依重要性排好)
A:每各環節均重要 僅就流程做排列 簽約 >>>用印>>>完稅>>>交屋

4.請代書有沒有被騙的可能?(例如:他給我們亂寫........等)
├可不可以給我一些案例和處理辦法┤
A: 不能說不可能 只能說 以個人來說 就找有口碑 或熟識的代書 以仲介來說 因每位代書都有與公司簽專任代書約 就算真有問題 仲介公司也會負責賠償的

5.﹝買和賣﹞土地會被騙通常是再哪一個階段出差錯才會被騙?
(也請給我案例)→拜託多一點，還有，被騙的一些處理辦法?
有沒有怎樣可以預防?
A:既是詐騙 當然是每各階段都在騙阿 至於如何預防 找仲介吧 起碼也還有公司保障

6.﹝買和賣﹞土地有沒有可以絕對不會被騙的辦法?
A:同上

7.如果買方沒有一次付清的錢力，買方是要跟我們分期付款(有沒有要不到可能)還是要叫他去跟銀行貸款(一般人會這樣嗎?)，如果是去跟銀行貸款是銀行要追款是不是我們就起較不會被騙?
A:一般正常買賣的付款方式 都是當面協商 (通常分3次付款 且會押上付款期限 與逾期付款的罰則 ) 而仲介實務上的作法是 如買方真需要貸款 也會先送銀行估價 如買方無力承買 仲介是不可能回報成交的.

8.我們要如何知道他們的土地的範圍是多大?
A: 買賣前 可看地籍圖 讓買方知道 土地所在位置 與土地形狀 買賣確定後 簽完約 賣方會負責土地鑑界的

9.我有沒有什麼很重要的事情但是我沒問到的，拜託跟我說 0.0
A:基本上 這問題很難回答 畢竟買或賣都是一種人的行為 沒有絕對的既定模式 而買賣過程所衍生之問題 只能盡力去預防 如真有突發狀況 也盡力去排除 所以小弟建議大大 還是找公司買或賣吧 起碼較有保障

{自用農舍建築執照}
要去哪申請的到? 申請到是我要自己蓋還是可以叫別人蓋? 如果是別人蓋是不是他有{農舍建築執照}就好了?
A:去當地縣市政府申請. 是要地主去申請的 也就是 土地是誰的就是誰去申請 別人的{農舍建築執照}是不能蓋在這筆土地上的

【（即最大投影面積不可超過３３０．００平方公尺(１００坪)）。
（２）都市土地之農業區部份最大為１６５．００平方公尺(５０坪)
→是只可蓋+總樓地板面積+嗎?
大投影面積??→是什麼?
A:指的是 可蓋農舍最大基地面積 (單層 ) 

（五）“總樓地板面積“最大為４９５．００平方公尺【即各層樓地板面積總和不可超過４９５．００平方公尺（１５０坪）】。

１）非都市土地部份最大為３３０．００平方公尺（１００坪）
【（即最大投影面積不可超過３３０．００平方公尺(１００坪)）。 

→這兩個為什麼可建“總樓地板面積“不一樣?
A:最大投影面積<<<指的是 可蓋農舍最大基地面積 ( 地基坪數 )
總樓地板面積<<<指的是總建坪( 所蓋農舍的總坪數 )

※ 土地若座落於山坡地保育區及法定山坡地內者需先向台北縣政府農業局申請水土保持計畫核准後才可申請建造執照。
二、 應附證件：
（一）申請書二份。→要去哪拿?
　　（二）起造人實際從事農業生產證明→這是什麼?
A:申請書與農業生產證明 都是去當地縣市政府 申請 ..

[[無自用農舍證明]]→這是什麼??
A:一個人名下只能有一戶農舍

農舍是指在我說那三種地上建房子就叫農舍是嗎?? 我去那裡是要做[[釣魚池]]或[[養雞場]]→放養的我蓋的房子也是跟農舍的條件一樣嗎?
A:基本上是的 但要看你是以何種名目申請

申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。 如果小於另外還有沒有什麼辦法建房子??
A: 看土地取得時間 再 89.1.28 前取得則無面積限制 如在89.1.28後取得則需0.25公傾以上( 756.25坪 )

有沒有可以買了地未過兩年就可建房子的辦法??
A:買 89.1.28 前取得的農地 ( 老農 ) 但須以原地主名義起造農舍 等蓋好再過戶

基本上均可 但宜蘭法規甚嚴 不易申請 <<<合法的 ,不合法的會怎樣?? 要如何申請??
A:不合法的基本上不會怎樣 只是如要再賣出 須恢復原狀 又農舍不可當營業用喔

簽約 >>>用印>>>完稅>>>交屋 詳細一點
A: 簽完約 >>後準備資料 要用到印章(賣方) >>繳完各類稅金>> 過戶

我沒有要找仲介?? 代書是幹麻的?? 我可以自己做嗎??
A:因為代書是專門的 因為代書懂得比我多 因為大大的問題 妳自己處理不來啦 所以要找代書

土地鑑界是什麼??
A: 就是 地形測量阿 不然怎麼知道面積多大 與隔鄰地界址在哪

找仲介他們，賣出去之後，是不是還要抽成 ?我說多少你們就會幫我賣多少嗎??
A:怎麼說是抽成 才收4%服務費 說真的 那也是你肯賣才有阿 你不肯賣 給我100%我也拿不到ㄚ 使用者付費阿
那也要看看售價合不合行情阿 總不能漫天蓋地胡亂開價吧....至於妳們家能不能也賣400多萬 我不住那裡 我無法判斷

爸爸說仲介會想辦法把我們房子價格壓到很低然後賺價差 ,可是你說你們是抽%的
不是因該想辦法把房子價錢提高這樣你們抽的才多ㄚ ,不是嗎??
A:合法仲介業是不賺差價的 且真的把你家房子價格壓的太低 妳爸爸肯賣嗎 ?



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